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21世纪中国奇蹟背后的真相:「住宅私有化」挖深了不平等鸿沟
浏览量:710    点赞:159    发布时间:2020-08-10    点击: 912次
都市住宅自由化有什幺影响?

中国经济史的大转折点之一,是决定都市住宅市场私有化。在一九九〇年代末前,大多数都市居民住在工作单位分派给他们的公寓,只须支付极少的租金。这个毛泽东中央计画式经济的遗绪,意谓没有人有动机盖新房子。其结果是,住宅供应短缺,大多数家庭住在拥挤的四合院,人均居住空间只有约一百五十平方呎(约四.二坪)。

在朱镕基的国有企业改革计画下,国有企业和政府工作单位依规定必须出售它们控制的住屋给居民,价格则按市值打个大折扣。但多大折扣很难判断,因为当时没有都市住宅或土地市场。即使以这种低的「内部人」价格,许多家庭仍难以负担公寓价格,因此他们获得政府或雇主的补贴,或以优惠利率抵押贷款买下。这种优惠的交换条件,是不得在特定时间内出售新获得的公寓,通常为五年。整体来说,这个计画类似一九八〇年代初柴契尔(Margaret Thatcher)在英国的国有住宅私有化——但规模远为庞大。

中国的住宅私有化,是历史上最大的财富转移之一,并为其后十年不同寻常的住宅荣景奠定基础。都市居民得以用远低于市值的价格购买房地产,他们支付给国有企业地主的价格与市值的差距,以及后来能出售房地产的高价,代表财富从国家转移给家庭。这些财富转移的总值约五千四百亿美元,相当于二〇〇三年中国GDP的三分之一,二〇〇三年即住宅私有化大体上完成的那一年。

要了解它在个人层次的影响,不妨看一个简化的例子。想像一个家庭以一百美元买下城市中心的一栋房屋,自备五十美元的资金,并向该家庭的工作单位借贷免息的五十美元。五年后该家庭终于能出售时,房屋市值为二百五十美元。该家庭在偿付工作单位贷款并售出房屋后,剩余二百美元。该家庭获得的钱减去初始支付的钱——一百五十美元——可视为从国家转移给家家庭的财富,因为这个人在公开市场出售房屋获得的资本利得,原本应该归于其工作单位。

接下来,这个家庭用这笔钱购买距离市中心较远的两栋新公寓,每一栋只花一百美元:一栋自己居住,一栋当作投资。再过几年,两栋公寓市值各上涨到二百五十美元。该家庭的原始投资五十美元已膨胀至五百美元,增加为十倍。在这段期间,它衍生出两个住房单位的需求,为房地产开发商创造了营业。

当然这个例子包含几个假设,最重要的是房价持续快速上涨。房价不会永远上涨——正如美国的屋主在二〇〇七年到二〇〇八年发现的惨痛经验。但中国房价能够维持快速上涨超过十年有两个理由。第一,都市房地产价格的起点超乎寻常的低,因为在一九九〇年代末前没有房地产市场,大多数都市土地由国有工作单位控制,且大多数已持有数十年,土地价值远低于在市场系统下应有的价格。在一九九〇年代末和二〇〇〇年初,任何取得都市房地产的人——不管是透过内部人购买的屋主,或取得重新开发权的房地产公司——都几乎保证能从土地价格调整到真正的市值,获取可观的利得。第二个原因是,房屋供给的起点是极度短缺。因此同样的,一旦市场条件建立,房价几可确定会大涨,直到供应和需求开始平衡。

住宅私有化无疑地为数千万个中国都市家庭创造了巨大的获利,他们得以改善生活条件,并取得丰厚的财富。但这些利益以不平等和不公平的形式付出庞大的代价。如果你已占据一栋国有房屋,住宅私有化是一本万利的交易。(如果你的家庭有几栋公寓的权利,这个交易还更好,因为有时候丈夫和妻子同时获得工作单位分配的住屋,或从父母继承了不只一栋住房单位。)如果你在一九九〇年代末或二〇〇〇年代初未占有国有公寓,或没有现金在早期进入市场,你的运气就很背。由于你无法再从工作单位获得房屋,你必须以微薄的储蓄在房价(至少在部分城市)上涨比所得快的市场购买公寓。

后果之一是,二〇〇〇年到二〇一〇年的房市大荣景,主要是由都市户口拥有者汰旧换新屋的「更新需求」所推动。需求很少来自都市的新移民,因为他们根本负担不起高价。[1] 因此,虽然中国经历广为人知的从农村迁往都市的大移民潮,房市大抵上是内部人的游戏,新移民的住房需求完全不被重视,而都市户口拥有者则坐享庞大财务利得。到二〇一二年,许多研究指出,都市户口拥有者的房宅拥有率达到七〇%到八〇%,远高于美国二〇〇四年高峰时的六九%。移民家庭的这项比率为不到一〇%。[2] 移民劳工住在公司宿舍、住在地下室和防空洞改造的地下房间,或城市郊外农舍改造的房间。

有关房宅私有化最后一点是,这是中国的政策制订偏袒都市最明显的例子,也是中国不平等鸿沟日益扩大的主因之一。都市家庭被授予其房屋的完全产权,包括买卖的权利、能保有大部分的资本利得(迄今仍不课税),以及用他们的房子抵押贷款。都市居民现在有完全的私人房地产权,只要他们买得起房子。对照之下,农民的房地产权利远为有限,也是很热烈的辩论议题。我们在第二章谈过,农民只有土地使用权,但不能在公开市场自由买卖这种使用权。(不过,政府可以徵收他们的土地,以进行基础建设开发,收购价格通常很不公平。)这些使用权的品质依地区而有很大差距,有许多时候产权不清楚。政府仍然很不愿意给农民与都市家庭一样的房地产权。只要这种不一致持续,都市和乡村间严重的所得和财富不平等将继续存在。

21世纪中国奇蹟背后的真相:「住宅私有化」挖深了不平等鸿沟

过去十五年,中国经济史上最兴旺的住宅荣景之一是,住宅营建数量和房屋价格同时翻扬,在一九九六年到二〇一二年间,年新屋营建成长三倍,从六亿平方公尺增加到近十八亿平方公尺。从二〇〇三年到二〇一三年,都市平均房价上涨一六七%。在最受喜爱的都市北京和上海,平均房价上涨为近三倍。[3]

住宅营建量和房价双双攀升,证明这不是泡沫。泡沫向来以很难辨识出名,一般根据常识的定义,是某些资产(例如房屋、股价、郁金香)上涨到远高于其「根本价值」。但它们的「根本价值」又是什幺?这个问题不容易回答,所以泡沬在发生后很容易看出,但在发生前则不容易。通常辨识的方法是看价格在过去如何变动,应用一些正常值範围变数,如果价格移动超过正常範围,则称为泡沫。遗憾的是,这个方法不适用于中国的住宅市场,因为在二〇〇〇年代初以前,中国没有私人住宅市场。此外,我们知道在住宅荣景开始时,房价远低于它们真正的市值,且房屋出现严重供应短缺。在这些条件下,价格大幅上涨才达到它们的市值,是很自然的事。

对房屋市场来说,常见的方法是藉由比较房价(或平均抵押贷款成本)与家庭所得,来检视购屋能力。但这个方法也有问题,例如,各国的购屋能力比率相差极大。美国住宅市场在中位数房价超过中位数家庭所得的三倍时,发出危险讯号。[4] 但美国人口分布相对稀疏且土地便宜,政府提供购屋者许多支持,而且投资人有众多别的资产可以储存他们的财富。南韩和台湾等亚洲国家的人口远为稠密,政府对购屋者提供很少支持,且房地产被视为最好的储存财富工具,平均房价往往是屋主所得的六倍到八倍。中国也有这个特色,而且有另一个特点:正如我们上面谈到,二〇〇〇年到二〇一〇年间有一大部分房宅购买不是动用一般所得,而是来自都市家庭从房宅私有化收割的利得。因此,有几年期间很难建立房价和所得的「正常」比率应该多少。

总结而言,拿中国具有独特性质的住宅市场与美国(或任何国家)比较,并尝试预测它何时会「崩盘」没有多大用处。基于几个简单的理由,我们可以合理地相信它不会崩盘。第一,买主没有背负沉重债务,且过去十年来所得增加通常比房价上涨快。买主购屋最低法定头期款为二〇%,而且直到最近大多数城市要求投资房地产支付六〇%到七〇%的头期款。[5] 从二〇一〇年政府开始藉干预来控制房价后,一般住宅的平均价格已从平均家庭所得的九倍跌到低于七倍,达到东亚的正常水準。这与美国在二〇〇〇年代初期大不相同,美国有数百万人借大笔贷款购买他们实际上负担不起的房子,经常头期款很低(五%或更低),所以只要房价小幅下跌,就会赔掉他们的房子净值。

第二,都市人口未来可能增加——在未来十五年到二十年,估计会增加约二亿人——将创造巨大的持续需求。只要开发商和地方政府能想出避免未售房屋库存太快涌进市场的方法,买主将在几年内出现。由于高端房宅出现供应过剩,而低所得者负担得起的房屋短缺,一些地方政府正收购空置的住宅开发案,改装成需求很高的低价「社会」住宅。最后,中央政府深知房地产市场的重要性,以及崩盘可能对社会带来广泛的危险,多年来积极干预市场以限制投机性的价格上涨。这些干预距离完善还很遥远,但截至目前已成功避免市场崩盘。

与其陷在一场基本上很抽象地辩论中国住宅是不是「泡沫」,不如更有用地描述市场的具体问题和扭曲,以及政府政策正如何尝试解决它们(经常採用的方法又带来新问题和新扭曲!)。

相关书摘 ▶21世纪中国奇蹟背后的真相:为什幺贪腐没有阻碍经济成长?

注释

[1] 我的同僚Rosealea Yao的研究显示,中国从二〇〇〇年到二〇一二年兴建的所有都市房宅,有四六%满足更新的需求,只有三六%反映都市人口增加的新需求。其余一八%是房屋拆除后的替换房宅。Yao 2014。

[2] World Bank/DRC 2014, 21。由于移民占都市人口约四〇%,这表示整体都市房宅自有率约五〇%。美国房宅自有率现在约六五%。美国的比率很容易上网找到:St. Louis Federal Reserve。

[3] 根据NBS/CEIC官方数据,房宅每平方公尺平均成本计算的房屋价格。在最抢手的邻区,如北京和上海中区的房屋价格上涨最多,有些达到八倍或十倍。

[4] 二〇〇〇年代初期美国房宅泡沫之前的二十年间,美国房价中位数是中位数家庭所得的二・六倍,虽然个别城市的数字在二到五之间摆荡。点此参考资料来源。

[5] 在大多数城市投资房地产的高头期款要求,二〇一四年时已放宽。

书籍介绍

本文摘录自《独特又矛盾的经济体:21世纪中国奇蹟背后的真相》,联经出版
*透过以上连结购书,《关键评论网》由此所得将全数捐赠儿福联盟。

作者:葛艺豪(Arthur R. Kroeber)
译者:吴国卿

中国——形式上中央集权、一党专政的独裁国家,管理一个高度地方分权的经济体,在现代,从来没有这种组合曾持续长久,为什幺中国能奇蹟似的获得成功?葛艺豪《独特又矛盾的经济体:21世纪中国奇蹟背后的真相》一书以深入浅出的方式解释中国经济如何发展成今日的样貌,并预测未来方向并且探讨中国独特的分权式经济独裁主义,以及中国崛起对世界其他国家的影响。

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